Service
Veel gestelde vragen
Meest gestelde vragen over het kopen en verkopen van een woning
Vanaf het moment dat uw interesse gewekt wordt in een woning tot het moment waarop u het contract van uw nieuwe huis tekent, loopt u tegen allerlei vragen aan. Niet zo vreemd, want een huis kopen doet u niet elke dag. Een VBO-makelaar doet dat wel, daarom kunnen wij u op de meeste vragen snel een goed antwoord geven. Wij beantwoorden hier de meest gestelde vragen, zodat u weet waar u staat wanneer u op zoek gaat naar dat huis van uw dromen.
1. Wanneer ben ik in onderhandeling?
U bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op uw bod door een tegenbod te doen. U bent echter nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken.
2. Mag een verkoopmakelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?
Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden.
Bovendien zal de verkoper waarschijnlijk graag willen weten of er meer belangstelling
is. Ook mag er met meerdere geïnteresseerde kopers tegelijkertijd onderhandeld worden. Een VBO-makelaar moet dit wel duidelijk aan alle partijen melden.
Vaak zal de verkopende VBO-makelaar belangstellenden mededelen dat er al een bod ligt of dat er onderhandelingen gaande zijn. Als geïnteresseerde koper mag je dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar gaat pas over tot onderhandelen met de andere partijen als de onderhandeling met de eerste gegadigde beëindigd is.
De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen.
Dit zou overbieden kunnen uitlokken.
3. Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?
Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.
4. Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling veranderen?
Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast heeft u als potentiële koper ook het recht tijdens de onderhandelingen uw bod te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk uw eerder gedane bod.
5. Hoe komt de koop tot stand?
Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken - onder andere prijs,
leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken -, dan legt de verkopende VBO-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst.
Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als u deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet u dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijgt u niet automatisch een ontbindende voorwaarde.
Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:
1. Financieringsvoorbehoud.
2. Geen huisvestingsvergunning.
3. Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.
4. Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie.
5. NVM No-Risk clausule.
De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit heet het schriftelijkheidsvereiste.
Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de
koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking (zie vraag 11).
Binnen deze tijd kun je als koper alsnog afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.
6. Mag een VBO-makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop
wijzigen?
Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden
of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is.
Op dat moment kan de verkoper – op advies van zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. In
deze procedure krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De makelaar dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.
7. Mag een VBO-makelaar een exorbitant en onrealistisch hoge prijs vragen voor een woning?
De verkoper bepaalt in overleg met zijn VBO-makelaar waarvoor hij zijn woning wil verkopen. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.
8. Wat is een optie?
Het begrip ‘optie’ wordt op twee manieren gebruikt:
9. Moet een makelaar als eerste met mij in onderhandeling gaan als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging of als ik als eerste een bod uitbreng?
Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Hij heeft wel de plicht u daarover te informeren. Heeft u serieus belangstelling, vraag dan wat uw positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen.
10. Valt de makelaarscourtage onder de ‘kosten koper’?
Nee. Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting (2%), de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten voor het inschrijven daarvan in de registers.
Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte. Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervoor voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangbehartiger van de verkoper en niet van u als koper. Om deze reden is het doorgaans verstandig om zelf een makelaar in te schakelen. De makelaarscourtage voor de aankopende makelaar komt wel voor rekening van de koper.
11. Wat houdt de drie dagen bedenktijd voor de koper precies in?
De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat u als koper zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden.
De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld.
De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. De VBO-makelaar kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.
12. Wat is de VBO No-Risk clausule?
Veel mensen durven geen woning te kopen voordat hun eigen woning verkocht is en stappen daardoor bij voorbaat niet over naar een andere woning.
Koop je met de VBO No-Risk clausule dan kun je die overstap vaak wel maken.
De VBO No-Risk clausule is een ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde voorkomt dat de koper met dubbele lasten komt te zitten.
De koper kan de koop ontbinden als de verkoop van zijn huidige woning onverwacht langer duurt. De verkoper dient uiteraard eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst.
Tijdens de looptijd van de VBO No-Risk clausule doet de koper al het mogelijke om zijn woning te verkopen. De verkoper gaat gedurende die tijd door met de verkoop van de reeds verkochte woning. Vindt de verkoper een andere koper, die in zijn ogen onder gunstigere voorwaarden de woning wil kopen, zonder de No-Risk clausule, dan krijgt de eerste koper bedenktijd om de koop definitief te maken óf om af te zien
van de koopovereenkomst. In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens de woning aan de tweede koper.
13. Mag ik als koper advies van de verkopende makelaar verwachten?
De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij zal de verkoper adviseren tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd uw belangen behartigen.
Als u dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankopende VBO-makelaar in te schakelen.
14. Wat zijn de tarieven voor de dienstverlening van VBO-makelaars?
Vanuit de VBO worden geen (advies)tarieven voorgeschreven. Iedere VBO-makelaar mag zijn eigen tarieven en courtages bepalen. De prijs die u betaalt is uiteindelijk afhankelijk van de samenstelling van het dienstenpakket dat u afneemt. Maak daarom een afspraak met een VBO-makelaar bij u in de buurt voor een vrijblijvend gesprek over de gewenste dienstverlening. Zo kan hij een berekening voor u maken van de courtage.
Naast de courtage kan de VBO-makelaar de gemaakte kosten voor bijvoorbeeld media, advertenties of kadastraal onderzoek doorberekenen.
15. Hoe wordt het aantal vierkante meters van een woning bepaald?
VBO-makelaars zijn verplicht het aantal vierkante meters van een woning te meten volgens een branchebreed afgesproken meetinstructie. Deze instructie beschrijft precies wat er wel of niet wordt meegerekend als gebruiksoppervlakte van een woning of appartement. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar vier ruimten:
a) Woonruimte, zoals woon- en slaapkamers, wc, gang en meterkast.
b) Overige inpandige ruimte, zoals aangebouwde garage en zolder met vlizotrap.
c) Gebouwgebonden buitenruimte, zoals balkon en loggia.
d) Externe bergruimte, zoals losstaande schuur en losstaande garage.
Aandachtspunt bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte is bijvoorbeeld dat alleen daar wordt gemeten waar de hoogte minimaal 1,5 meter is. De buitenmuren worden niet meegemeten, de binnenmuren wel. Nissen kleiner dan 0,5 m² worden genegeerd.
Op www.vbo.nl vind je meer informatie over het bepalen van de gebruiksoppervlakte.
16. Heeft mijn woning een ‘energielabel’ nodig?
Het energielabel voor woningen geeft met klassen (A++ tot en met G) en kleuren (donkergroen tot en met rood) aan hoe energiezuinig een woning is, in vergelijking met soortgelijke woningen.
Het energielabel is een rapport van enkele pagina’s, opgesteld door een gecertificeerd energielabeladviseur.
Vanaf 2008 is een energielabel verplicht bij de verkoop van een woning, op enkeleuitzonderingen na. Je VBO-makelaar kan je hierover meer vertellen. Het energielabel kan in je voordeel werken. Hoe energiezuiniger je woning is, hoe waardevoller je woning wordt. De VBO-makelaar kan je doorwijzen naar een gecertificeerd energielabeladviseur.
Aankoopmakelaar:
Als u bij de aankoop van uw nieuwe woning laat begeleiden door een eigen makelaar dan spreekt u van een aankoopmakelaar.
Verkoopmakelaar:
Laat u de verkoop van uw woning door een makelaar uitvoeren, dan spreekt u van een verkoopmakelaar.
Kandidaat- en assistentmakelaar
Naast de gecertificeerde VBO-makelaars kent de VBO nog twee andere functieniveaus:
• De Kandidaat Makelaar is de commerciële buitendienstmedewerker met een SVMNIVO diploma makelaar-taxateur. De Kandidaat Makelaar verricht alle voorkomende buitendienstwerkzaamheden binnen een makelaarskantoor behalve taxaties en staat geregistreerd in het K-RMT register.
• De Assistent Makelaar is een commerciële medewerker die naast de voorkomende binnendienstwerkzaamheden tevens bezichtigingen bij de verkoop van woningen mag verrichten en hiertoe de onderhandelingen mag voeren. De juridische afhandeling daarvan gebeurt altijd onder eindverantwoordelijkheid van de Register Makelaar Taxateur of Kandidaat Makelaar.
Tevens een button met afkortingen en begrippen (zie bijlage)
Verhuisplanner
Word-document met uitgebreide verhuisplanner om in te vullen en onze digitale versie (pdf) voor informatie en handige tips.
Tips voor verkoop en aankoop
Tips bij het verkoopproces
Als de afspraken over de dienstverlening met de VBO-makelaar rond zijn, kan het verkoopproces beginnen.
Stap 1: Vraagprijs bepalen: Bijzondere lasten en beperkingen.
Volgens de wet moet je als verkoper de potentiële koper op de hoogte brengen van alle bijzondere lasten en beperkingen van je woning. Dit kan bijvoorbeeld een recht van overpad of een huurcontract zijn. Kortom alle verplichtingen die voor de toekomstige bewoner van belang kunnen zijn. Ook gebreken, zoals een kapotte CV-ketel, dien je van te voren te melden.
Stap 2: Publiciteitsplan opstellen: Prominente plek op www.funda.nl
Hier mag uw woning niet ontbreken! www.funda.nl is één van de best bezochte huizensites van Nederland en biedt een groot en overzichtelijk woningaanbod.
Veel huizenkopers hebben hun woning via Funda gevonden.
Stap 3: Woning verkoop gereed maken: De eerste indruk is erg belangrijk. Zorg dat uw woning er netjes uitziet. Ruim hal en kamers op en investeer in een kleine onderhoudsbeurt. Repareer kleine mankementen, zoals een lekkende kraan en een klemmende deur. Werk indien nodig een en ander bij met een likje verf. Maak de tuin op orde en zorg voor een verzorgde entree. Zet een leuke bak met bloemen neer en zet de vuilnisbakken uit het zicht. Zorg dat de woning fris ruikt en de temperatuur aangenaam is tijdens een bezichtiging. Een interieurstyliste kan wonderen verrichten en een woning licht en ruimtelijk eruit laten zien.
Stap 4: Bezichtigingen: Bij een bezichtiging hoeft u niet aanwezig te zijn. Kijkers stellen vaak meer vragen aan de makelaar als de verkoper er niet bij is. Als een potentiële koper zich direct bij u meldt, verwijs ze dan altijd door naar de makelaar.
Stap 5: Onderhandelingen: Bij het onderhandelen is niet alleen de prijs van belang, maar ook de datum van overdracht en ontbindende voorwaarden spelen een rol.
De VBO No-Risk clausule: een extra verkoopstimulans.
Als de koper uw woning koopt, voordat hij zijn eigen woning heeft verkocht, bezit hij tijdelijk twee woningen.
Als deze periode te lang duurt dan kan dit een grote financiële druk op zijn schouders leggen. Als dit een struikelblok is voor een potentiële koper van je woning, dan kun je aanbieden een VBO No-Risk clausule op te nemen in het koopovereenkomst.
Dit betekent dat de koper de koop ongedaan kan maken als de verkoop van zijn oude woning te lang duurt.
Stap 6: Ondertekening van de koopovereenkomst: Vanaf het moment dat de koper het afschrift van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst ontvangt, gaat de wettelijke bedenktijd van drie dagen in. Binnen deze bedenktijd kan hij alsnog besluiten af te zien van de koop.
Zeg uw oude hypotheek op tijd op!
Zorg dat u uw hypotheek op tijd hebt opgezegd.
Er zijn geldverstrekkers die bij een te late opzegging van de hypotheek een boete rekenen. Vraag advies aan uw hypotheekadviseur of het verstandig is dat u zelf de opzegging regelt of dit via de notaris laat lopen. Als u het zelf doet, kom dan pas in actie nadat de ontbindende voorwaarden van de koper zijn vervallen.
Stap 7: Naar de notaris: Zorg dat u over een geldig legitimatiebewijs beschikt en controleer of uw rijbewijs of paspoort niet verloopt.
Button:
Voor meer informatie verwijzen wij u naar de brochure van de VBO (zie bijlage)
Tips bij het aankoopproces
Als de afspraken over de dienstverlening met de VBO-aankoopmakelaar rond zijn, kan het aankoopproces beginnen.
Stap 1: Geschikte woning zoeken: funda.nl
Inventariseer uw financiële mogelijkheden.
Ga, voordat u op woningjacht gaat, langs bij een erkend hypotheekadviseur zodat u weet wat u kunt en wilt lenen.
Onderzoeksplicht koper
Van u als koper wordt verwacht dat u de staat van de woning onderzoekt. Gebreken die u bij de bezichtiging had kunnen ontdekken, komen voor uw rekening en kunnen later niet als verborgen gebrek worden benoemd. De onderzoeksplicht geldt ook voor juridische aspecten. Hierbij kunt u denken aan erfdienstbaarheden, zoals recht van overpad.
Mededelingsplicht verkoper
De verkoper is verplicht u te informeren over zaken die voor u van belang kunnen zijn, zoals gebreken. Bijvoorbeeld een lekkage.
Dit geldt niet voor gebreken die u zelf kunt zien; bijvoorbeeld kozijnen die verrot zijn of scheuren in muren. De verkoper hoeft u daar niet uitdrukkelijk op te wijzen.
Stap 2: Bezichtigingen
Houd bij de bezichtiging uw woonwensen en uw toekomstplannen in het achterhoofd.
Schakel eventueel een bouwkundig specialist in voor nader onderzoek.
Stap 3: Extra onderzoek
Doe onderzoek naar:
• Bestemmingsplannen
• Milieuaspecten
• Relevante gegevens in het Kadaster
• Status en verplichtingen van Vereniging van Eigenaren
• Gemeente- en provinciebepalingen
• Aanwezigheid energielabel
Stap 4: Onderhandelen
Goed advies over de huidige woningmarkt, bouwkundige aspecten, ontbindende voorwaarden, gemeentelijke bepalingen en het uitbrengen van een scherp, maar realistisch onderhandelingsbod zijn van belang.
Goed om te weten:
• Een uitgebracht bod kan worden herroepen of vervangen door een hoger of lager bod, zolang het niet door de andere partij is aanvaard. Een uitzondering is een bod met een tijdslimiet voor aanvaarding.
• Wanneer je als eerste biedt, betekent dat niet automatisch dat een andere koper niet meer kan bieden.
Voorbeelden van ontbindende voorwaarden:
• Financieringsvoorbehoud
• Geen huisvestingsvergunning
• Negatief bouwadvies
• VBO No-Risk clausule
Stap 5: Ondertekening Koopovereenkomst
Zodra de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend ontstaat de koop.
Drie dagen bedenktijd
Als u en de verkoper de koopovereenkomst hebben ondertekend, gaat de wettelijke
bedenktijd van drie dagen voor de koper in. Dat betekent dat u binnen deze tijd alsnog kunt afzien van de koop.
Stap 6: Uw woning financieren
Dit gebeurt meestal in de vorm van een hypotheek. Aan de hand van de koopsom, eventuele verbouwingsplannen, eventueel eigen geld en de zogenaamde kosten koper (de kosten van de kadastrale inschrijving, overdrachtsbelasting en de notariskosten voor het transport), kan u hypotheekadviseur precies vaststellen welk bedrag u aan hypotheek nodig heeft.
Taxaties
Meestal is voor de financiering een taxatie van de woning nodig. Uw aankoopmakelaar is een gecertificeerd taxateur maar mag geen taxatierapport voor u opstellen. Hij is namelijk bij het onderhandelingsproces betrokken.
Stap 7: Naar de notaris
De notaris zorgt ervoor dat de akten worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Na deze inschrijvingen bent u officieel eigenaar van uw nieuwe woning. Bij de overdracht ontvang u meestal direct de sleutels.
Button:
Voor meer informatie verwijzen wij u naar de brochure van de VBO (zie bijlage)
Zoekopdracht
Link naar Makelaardij/Woning aankopen/Zoekopdracht
Waardebepaling
Link naar Makelaardij/Gratis waardebepaling met verkoopadvies
Energielabel
Waarom een energielabel?
In heel Europa zijn huiseigenaren verplicht bij de verhuur en verkoop bij oplevering van woningen een (definitief) energielabel aan de huurder of koper te geven. Een energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is. Het doel is de energiezuinigheid van gebouwen te verbeteren. In 2013 zijn de Europese afspraken vertaald naar de Nederlandse situatie en vastgelegd in het Energieakkoord. Het treffen van energiebesparende maatregelen leidt tot een lagere energierekening en meer wooncomfort, zorgt voor een beter milieu en levert werkgelegenheid op.
Het energielabel geeft aan of de woning veel of weinig energie verbruikt (de energieprestatie). Woningen met een A-label zijn het energiezuinigst. De minst zuinige woningen krijgen een G-label. Op het energielabel staat ook welke energiebesparende maatregelen in de woning mogelijk zijn. Denk aan dubbel glas plaatsen, isolatie van het dak of het gebruik van zonnepanelen.
Klik hier voor een voorbeeld.
Alle woningeigenaren hebben van de Rijksoverheid een voorlopig energielabel ontvangen. Bij verkoop of verhuur moeten eigenaren het voorlopige energielabel omzetten in een definitief energielabel. U kunt met uw DigiD zelf uw definitieve energielabel aanvragen op www.energielabelvoorwoningen.nl. Daar wordt u aan de hand van een aantal stappen begeleid tot aan de registratie van het energielabel.
Bij niet naleving kan de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een boete opleggen van maximaal € 405,-.
U controleert als woningeigenaar maximaal 10 woningkenmerken en levert indien nodig digitaal bewijsmateriaal aan (zoals verkoopbrochure, aankoopdocumenten, bouwkundig rapport, foto’s etc.) en verstuurt deze naar een door u gekozen erkend deskundige. Deze controleert de gegevens digitaal op afstand en hoeft dus niet meer thuis langs te komen.
Voorafgaand is het mogelijk het (voorlopige) energielabel op te zoeken via de website www.zoekuwenergielabel.nl.
U dient het energielabel zelf aan te vragen met uw DigiD. Helaas kunnen wij dat als makelaar niet voor u doen.
Klik hier voor de folder
Bouwkundig rapport
Een VBO-makelaar is geen bouwkundige. Wel worden onze makelaars bouwkundig (bij)geschoold om aanwezige bouwkundige gebreken te kunnen onderkennen en u te adviseren hoe daarmee om te gaan.
Het advies kan zijn de woning die u op het oog heeft nader bouwkundig te laten onderzoeken. Wij kunnen u in contact brengen met een bouwkundige die het onderzoek kan uitvoeren. Wij zullen ook aanwezig zijn bij de bouwkundige keuring. De bouwkundige zal een rapport opmaken waarin zijn bevindingen worden vastgelegd en welk kostenplaatje voor direct noodzakelijk onderhoud of onderhoud op termijn hiermee gemoeid is.
Het blijkt in de praktijk dat het altijd raadzaam is om tijdens een inspectie mee te lopen met de inspecteur. Bijzonderheden, onderhoudsadviezen, ernst, intensiteit of grootte van gebreken kunnen dan ter plaatse worden uitgelegd hetgeen zonder uitzonderingen altijd als zeer positief en informatief wordt ervaren.
Voor meer informatie over een bouwkundig rapport verwijzen wij u naar de website van het bouwkundig adviesbureau Meijer & Van Eerden, een bedrijf in Zoetermeer waar wij goede ervaringen mee hebben. (http://www.meijervaneerden.nl/bouwkundige-keuring/)
Social media
Hier de logo's van facebook, twitter en de Holland-Huis app die bij aanklikken direct de link naar de betreffende site/app openen.
Holland Huis App
Hier de mogelijkheid de app te downloaden
Mijn VBO
Mijn VBO is uw klantendossier. In dit dossier treft u alle relevante informatie over het verkooptraject van uw woning.
Button plaatsen die direct naar het inlogscherm van het klantenintranet gaat.
Acties
Momenteel zijn er geen acties. Houdt onze website en andere uitingen in de gaten voor nieuwe acties!
Meest gestelde vragen over het kopen en verkopen van een woning
Vanaf het moment dat uw interesse gewekt wordt in een woning tot het moment waarop u het contract van uw nieuwe huis tekent, loopt u tegen allerlei vragen aan. Niet zo vreemd, want een huis kopen doet u niet elke dag. Een VBO-makelaar doet dat wel, daarom kunnen wij u op de meeste vragen snel een goed antwoord geven. Wij beantwoorden hier de meest gestelde vragen, zodat u weet waar u staat wanneer u op zoek gaat naar dat huis van uw dromen.
1. Wanneer ben ik in onderhandeling?
U bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op uw bod door een tegenbod te doen. U bent echter nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken.
2. Mag een verkoopmakelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?
Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden.
Bovendien zal de verkoper waarschijnlijk graag willen weten of er meer belangstelling
is. Ook mag er met meerdere geïnteresseerde kopers tegelijkertijd onderhandeld worden. Een VBO-makelaar moet dit wel duidelijk aan alle partijen melden.
Vaak zal de verkopende VBO-makelaar belangstellenden mededelen dat er al een bod ligt of dat er onderhandelingen gaande zijn. Als geïnteresseerde koper mag je dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar gaat pas over tot onderhandelen met de andere partijen als de onderhandeling met de eerste gegadigde beëindigd is.
De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen.
Dit zou overbieden kunnen uitlokken.
3. Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?
Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.
4. Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling veranderen?
Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast heeft u als potentiële koper ook het recht tijdens de onderhandelingen uw bod te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk uw eerder gedane bod.
5. Hoe komt de koop tot stand?
Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken - onder andere prijs,
leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken -, dan legt de verkopende VBO-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst.
Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als u deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet u dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijgt u niet automatisch een ontbindende voorwaarde.
Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:
1. Financieringsvoorbehoud.
2. Geen huisvestingsvergunning.
3. Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.
4. Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie.
5. NVM No-Risk clausule.
De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit heet het schriftelijkheidsvereiste.
Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de
koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking (zie vraag 11).
Binnen deze tijd kun je als koper alsnog afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.
6. Mag een VBO-makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop
wijzigen?
Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden
of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is.
Op dat moment kan de verkoper – op advies van zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. In
deze procedure krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De makelaar dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.
7. Mag een VBO-makelaar een exorbitant en onrealistisch hoge prijs vragen voor een woning?
De verkoper bepaalt in overleg met zijn VBO-makelaar waarvoor hij zijn woning wil verkopen. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.
8. Wat is een optie?
Het begrip ‘optie’ wordt op twee manieren gebruikt:
- In juridische zin geeft een optie een partij (in dit geval de koper) de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij (de verkoper) te sluiten.
Beide partijen zijn het dan eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie gebruikelijk. Bij de aankoop van een bestaande woning niet.
- Bij de aankoop van bestaande woningen wordt het begrip ‘optie’ eigenlijk ten onrechte gebruikt. ‘Optie’ heeft dan de betekenis van bepaalde afspraken die een verkopende VBO-makelaar maakt met een geïnteresseerde koper tijdens het onderhandelingsproces.
Bijvoorbeeld de toezegging dat de koper een paar dagen bedenktijd krijgt voor het uitbrengen van een bod. De koper kan deze tijd gebruiken om beter inzicht te krijgen in zijn financiering of de gebruiksmogelijkheden van de woning.
9. Moet een makelaar als eerste met mij in onderhandeling gaan als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging of als ik als eerste een bod uitbreng?
Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Hij heeft wel de plicht u daarover te informeren. Heeft u serieus belangstelling, vraag dan wat uw positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen.
10. Valt de makelaarscourtage onder de ‘kosten koper’?
Nee. Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting (2%), de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten voor het inschrijven daarvan in de registers.
Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte. Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervoor voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangbehartiger van de verkoper en niet van u als koper. Om deze reden is het doorgaans verstandig om zelf een makelaar in te schakelen. De makelaarscourtage voor de aankopende makelaar komt wel voor rekening van de koper.
11. Wat houdt de drie dagen bedenktijd voor de koper precies in?
De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat u als koper zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden.
De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld.
De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. De VBO-makelaar kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.
12. Wat is de VBO No-Risk clausule?
Veel mensen durven geen woning te kopen voordat hun eigen woning verkocht is en stappen daardoor bij voorbaat niet over naar een andere woning.
Koop je met de VBO No-Risk clausule dan kun je die overstap vaak wel maken.
De VBO No-Risk clausule is een ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde voorkomt dat de koper met dubbele lasten komt te zitten.
De koper kan de koop ontbinden als de verkoop van zijn huidige woning onverwacht langer duurt. De verkoper dient uiteraard eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst.
Tijdens de looptijd van de VBO No-Risk clausule doet de koper al het mogelijke om zijn woning te verkopen. De verkoper gaat gedurende die tijd door met de verkoop van de reeds verkochte woning. Vindt de verkoper een andere koper, die in zijn ogen onder gunstigere voorwaarden de woning wil kopen, zonder de No-Risk clausule, dan krijgt de eerste koper bedenktijd om de koop definitief te maken óf om af te zien
van de koopovereenkomst. In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens de woning aan de tweede koper.
13. Mag ik als koper advies van de verkopende makelaar verwachten?
De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij zal de verkoper adviseren tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd uw belangen behartigen.
Als u dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankopende VBO-makelaar in te schakelen.
14. Wat zijn de tarieven voor de dienstverlening van VBO-makelaars?
Vanuit de VBO worden geen (advies)tarieven voorgeschreven. Iedere VBO-makelaar mag zijn eigen tarieven en courtages bepalen. De prijs die u betaalt is uiteindelijk afhankelijk van de samenstelling van het dienstenpakket dat u afneemt. Maak daarom een afspraak met een VBO-makelaar bij u in de buurt voor een vrijblijvend gesprek over de gewenste dienstverlening. Zo kan hij een berekening voor u maken van de courtage.
Naast de courtage kan de VBO-makelaar de gemaakte kosten voor bijvoorbeeld media, advertenties of kadastraal onderzoek doorberekenen.
15. Hoe wordt het aantal vierkante meters van een woning bepaald?
VBO-makelaars zijn verplicht het aantal vierkante meters van een woning te meten volgens een branchebreed afgesproken meetinstructie. Deze instructie beschrijft precies wat er wel of niet wordt meegerekend als gebruiksoppervlakte van een woning of appartement. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar vier ruimten:
a) Woonruimte, zoals woon- en slaapkamers, wc, gang en meterkast.
b) Overige inpandige ruimte, zoals aangebouwde garage en zolder met vlizotrap.
c) Gebouwgebonden buitenruimte, zoals balkon en loggia.
d) Externe bergruimte, zoals losstaande schuur en losstaande garage.
Aandachtspunt bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte is bijvoorbeeld dat alleen daar wordt gemeten waar de hoogte minimaal 1,5 meter is. De buitenmuren worden niet meegemeten, de binnenmuren wel. Nissen kleiner dan 0,5 m² worden genegeerd.
Op www.vbo.nl vind je meer informatie over het bepalen van de gebruiksoppervlakte.
16. Heeft mijn woning een ‘energielabel’ nodig?
Het energielabel voor woningen geeft met klassen (A++ tot en met G) en kleuren (donkergroen tot en met rood) aan hoe energiezuinig een woning is, in vergelijking met soortgelijke woningen.
Het energielabel is een rapport van enkele pagina’s, opgesteld door een gecertificeerd energielabeladviseur.
Vanaf 2008 is een energielabel verplicht bij de verkoop van een woning, op enkeleuitzonderingen na. Je VBO-makelaar kan je hierover meer vertellen. Het energielabel kan in je voordeel werken. Hoe energiezuiniger je woning is, hoe waardevoller je woning wordt. De VBO-makelaar kan je doorwijzen naar een gecertificeerd energielabeladviseur.
Aankoopmakelaar:
Als u bij de aankoop van uw nieuwe woning laat begeleiden door een eigen makelaar dan spreekt u van een aankoopmakelaar.
Verkoopmakelaar:
Laat u de verkoop van uw woning door een makelaar uitvoeren, dan spreekt u van een verkoopmakelaar.
Kandidaat- en assistentmakelaar
Naast de gecertificeerde VBO-makelaars kent de VBO nog twee andere functieniveaus:
• De Kandidaat Makelaar is de commerciële buitendienstmedewerker met een SVMNIVO diploma makelaar-taxateur. De Kandidaat Makelaar verricht alle voorkomende buitendienstwerkzaamheden binnen een makelaarskantoor behalve taxaties en staat geregistreerd in het K-RMT register.
• De Assistent Makelaar is een commerciële medewerker die naast de voorkomende binnendienstwerkzaamheden tevens bezichtigingen bij de verkoop van woningen mag verrichten en hiertoe de onderhandelingen mag voeren. De juridische afhandeling daarvan gebeurt altijd onder eindverantwoordelijkheid van de Register Makelaar Taxateur of Kandidaat Makelaar.
Tevens een button met afkortingen en begrippen (zie bijlage)
Verhuisplanner
Word-document met uitgebreide verhuisplanner om in te vullen en onze digitale versie (pdf) voor informatie en handige tips.
Tips voor verkoop en aankoop
Tips bij het verkoopproces
Als de afspraken over de dienstverlening met de VBO-makelaar rond zijn, kan het verkoopproces beginnen.
Stap 1: Vraagprijs bepalen: Bijzondere lasten en beperkingen.
Volgens de wet moet je als verkoper de potentiële koper op de hoogte brengen van alle bijzondere lasten en beperkingen van je woning. Dit kan bijvoorbeeld een recht van overpad of een huurcontract zijn. Kortom alle verplichtingen die voor de toekomstige bewoner van belang kunnen zijn. Ook gebreken, zoals een kapotte CV-ketel, dien je van te voren te melden.
Stap 2: Publiciteitsplan opstellen: Prominente plek op www.funda.nl
Hier mag uw woning niet ontbreken! www.funda.nl is één van de best bezochte huizensites van Nederland en biedt een groot en overzichtelijk woningaanbod.
Veel huizenkopers hebben hun woning via Funda gevonden.
Stap 3: Woning verkoop gereed maken: De eerste indruk is erg belangrijk. Zorg dat uw woning er netjes uitziet. Ruim hal en kamers op en investeer in een kleine onderhoudsbeurt. Repareer kleine mankementen, zoals een lekkende kraan en een klemmende deur. Werk indien nodig een en ander bij met een likje verf. Maak de tuin op orde en zorg voor een verzorgde entree. Zet een leuke bak met bloemen neer en zet de vuilnisbakken uit het zicht. Zorg dat de woning fris ruikt en de temperatuur aangenaam is tijdens een bezichtiging. Een interieurstyliste kan wonderen verrichten en een woning licht en ruimtelijk eruit laten zien.
Stap 4: Bezichtigingen: Bij een bezichtiging hoeft u niet aanwezig te zijn. Kijkers stellen vaak meer vragen aan de makelaar als de verkoper er niet bij is. Als een potentiële koper zich direct bij u meldt, verwijs ze dan altijd door naar de makelaar.
Stap 5: Onderhandelingen: Bij het onderhandelen is niet alleen de prijs van belang, maar ook de datum van overdracht en ontbindende voorwaarden spelen een rol.
De VBO No-Risk clausule: een extra verkoopstimulans.
Als de koper uw woning koopt, voordat hij zijn eigen woning heeft verkocht, bezit hij tijdelijk twee woningen.
Als deze periode te lang duurt dan kan dit een grote financiële druk op zijn schouders leggen. Als dit een struikelblok is voor een potentiële koper van je woning, dan kun je aanbieden een VBO No-Risk clausule op te nemen in het koopovereenkomst.
Dit betekent dat de koper de koop ongedaan kan maken als de verkoop van zijn oude woning te lang duurt.
Stap 6: Ondertekening van de koopovereenkomst: Vanaf het moment dat de koper het afschrift van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst ontvangt, gaat de wettelijke bedenktijd van drie dagen in. Binnen deze bedenktijd kan hij alsnog besluiten af te zien van de koop.
Zeg uw oude hypotheek op tijd op!
Zorg dat u uw hypotheek op tijd hebt opgezegd.
Er zijn geldverstrekkers die bij een te late opzegging van de hypotheek een boete rekenen. Vraag advies aan uw hypotheekadviseur of het verstandig is dat u zelf de opzegging regelt of dit via de notaris laat lopen. Als u het zelf doet, kom dan pas in actie nadat de ontbindende voorwaarden van de koper zijn vervallen.
Stap 7: Naar de notaris: Zorg dat u over een geldig legitimatiebewijs beschikt en controleer of uw rijbewijs of paspoort niet verloopt.
Button:
Voor meer informatie verwijzen wij u naar de brochure van de VBO (zie bijlage)
Tips bij het aankoopproces
Als de afspraken over de dienstverlening met de VBO-aankoopmakelaar rond zijn, kan het aankoopproces beginnen.
Stap 1: Geschikte woning zoeken: funda.nl
Inventariseer uw financiële mogelijkheden.
Ga, voordat u op woningjacht gaat, langs bij een erkend hypotheekadviseur zodat u weet wat u kunt en wilt lenen.
Onderzoeksplicht koper
Van u als koper wordt verwacht dat u de staat van de woning onderzoekt. Gebreken die u bij de bezichtiging had kunnen ontdekken, komen voor uw rekening en kunnen later niet als verborgen gebrek worden benoemd. De onderzoeksplicht geldt ook voor juridische aspecten. Hierbij kunt u denken aan erfdienstbaarheden, zoals recht van overpad.
Mededelingsplicht verkoper
De verkoper is verplicht u te informeren over zaken die voor u van belang kunnen zijn, zoals gebreken. Bijvoorbeeld een lekkage.
Dit geldt niet voor gebreken die u zelf kunt zien; bijvoorbeeld kozijnen die verrot zijn of scheuren in muren. De verkoper hoeft u daar niet uitdrukkelijk op te wijzen.
Stap 2: Bezichtigingen
Houd bij de bezichtiging uw woonwensen en uw toekomstplannen in het achterhoofd.
Schakel eventueel een bouwkundig specialist in voor nader onderzoek.
Stap 3: Extra onderzoek
Doe onderzoek naar:
• Bestemmingsplannen
• Milieuaspecten
• Relevante gegevens in het Kadaster
• Status en verplichtingen van Vereniging van Eigenaren
• Gemeente- en provinciebepalingen
• Aanwezigheid energielabel
Stap 4: Onderhandelen
Goed advies over de huidige woningmarkt, bouwkundige aspecten, ontbindende voorwaarden, gemeentelijke bepalingen en het uitbrengen van een scherp, maar realistisch onderhandelingsbod zijn van belang.
Goed om te weten:
• Een uitgebracht bod kan worden herroepen of vervangen door een hoger of lager bod, zolang het niet door de andere partij is aanvaard. Een uitzondering is een bod met een tijdslimiet voor aanvaarding.
• Wanneer je als eerste biedt, betekent dat niet automatisch dat een andere koper niet meer kan bieden.
Voorbeelden van ontbindende voorwaarden:
• Financieringsvoorbehoud
• Geen huisvestingsvergunning
• Negatief bouwadvies
• VBO No-Risk clausule
Stap 5: Ondertekening Koopovereenkomst
Zodra de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend ontstaat de koop.
Drie dagen bedenktijd
Als u en de verkoper de koopovereenkomst hebben ondertekend, gaat de wettelijke
bedenktijd van drie dagen voor de koper in. Dat betekent dat u binnen deze tijd alsnog kunt afzien van de koop.
Stap 6: Uw woning financieren
Dit gebeurt meestal in de vorm van een hypotheek. Aan de hand van de koopsom, eventuele verbouwingsplannen, eventueel eigen geld en de zogenaamde kosten koper (de kosten van de kadastrale inschrijving, overdrachtsbelasting en de notariskosten voor het transport), kan u hypotheekadviseur precies vaststellen welk bedrag u aan hypotheek nodig heeft.
Taxaties
Meestal is voor de financiering een taxatie van de woning nodig. Uw aankoopmakelaar is een gecertificeerd taxateur maar mag geen taxatierapport voor u opstellen. Hij is namelijk bij het onderhandelingsproces betrokken.
Stap 7: Naar de notaris
De notaris zorgt ervoor dat de akten worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Na deze inschrijvingen bent u officieel eigenaar van uw nieuwe woning. Bij de overdracht ontvang u meestal direct de sleutels.
Button:
Voor meer informatie verwijzen wij u naar de brochure van de VBO (zie bijlage)
Zoekopdracht
Link naar Makelaardij/Woning aankopen/Zoekopdracht
Waardebepaling
Link naar Makelaardij/Gratis waardebepaling met verkoopadvies
Energielabel
Waarom een energielabel?
In heel Europa zijn huiseigenaren verplicht bij de verhuur en verkoop bij oplevering van woningen een (definitief) energielabel aan de huurder of koper te geven. Een energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is. Het doel is de energiezuinigheid van gebouwen te verbeteren. In 2013 zijn de Europese afspraken vertaald naar de Nederlandse situatie en vastgelegd in het Energieakkoord. Het treffen van energiebesparende maatregelen leidt tot een lagere energierekening en meer wooncomfort, zorgt voor een beter milieu en levert werkgelegenheid op.
Het energielabel geeft aan of de woning veel of weinig energie verbruikt (de energieprestatie). Woningen met een A-label zijn het energiezuinigst. De minst zuinige woningen krijgen een G-label. Op het energielabel staat ook welke energiebesparende maatregelen in de woning mogelijk zijn. Denk aan dubbel glas plaatsen, isolatie van het dak of het gebruik van zonnepanelen.
Klik hier voor een voorbeeld.
Alle woningeigenaren hebben van de Rijksoverheid een voorlopig energielabel ontvangen. Bij verkoop of verhuur moeten eigenaren het voorlopige energielabel omzetten in een definitief energielabel. U kunt met uw DigiD zelf uw definitieve energielabel aanvragen op www.energielabelvoorwoningen.nl. Daar wordt u aan de hand van een aantal stappen begeleid tot aan de registratie van het energielabel.
Bij niet naleving kan de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een boete opleggen van maximaal € 405,-.
U controleert als woningeigenaar maximaal 10 woningkenmerken en levert indien nodig digitaal bewijsmateriaal aan (zoals verkoopbrochure, aankoopdocumenten, bouwkundig rapport, foto’s etc.) en verstuurt deze naar een door u gekozen erkend deskundige. Deze controleert de gegevens digitaal op afstand en hoeft dus niet meer thuis langs te komen.
Voorafgaand is het mogelijk het (voorlopige) energielabel op te zoeken via de website www.zoekuwenergielabel.nl.
U dient het energielabel zelf aan te vragen met uw DigiD. Helaas kunnen wij dat als makelaar niet voor u doen.
Klik hier voor de folder
Bouwkundig rapport
Een VBO-makelaar is geen bouwkundige. Wel worden onze makelaars bouwkundig (bij)geschoold om aanwezige bouwkundige gebreken te kunnen onderkennen en u te adviseren hoe daarmee om te gaan.
Het advies kan zijn de woning die u op het oog heeft nader bouwkundig te laten onderzoeken. Wij kunnen u in contact brengen met een bouwkundige die het onderzoek kan uitvoeren. Wij zullen ook aanwezig zijn bij de bouwkundige keuring. De bouwkundige zal een rapport opmaken waarin zijn bevindingen worden vastgelegd en welk kostenplaatje voor direct noodzakelijk onderhoud of onderhoud op termijn hiermee gemoeid is.
Het blijkt in de praktijk dat het altijd raadzaam is om tijdens een inspectie mee te lopen met de inspecteur. Bijzonderheden, onderhoudsadviezen, ernst, intensiteit of grootte van gebreken kunnen dan ter plaatse worden uitgelegd hetgeen zonder uitzonderingen altijd als zeer positief en informatief wordt ervaren.
Voor meer informatie over een bouwkundig rapport verwijzen wij u naar de website van het bouwkundig adviesbureau Meijer & Van Eerden, een bedrijf in Zoetermeer waar wij goede ervaringen mee hebben. (http://www.meijervaneerden.nl/bouwkundige-keuring/)
Social media
Hier de logo's van facebook, twitter en de Holland-Huis app die bij aanklikken direct de link naar de betreffende site/app openen.
Holland Huis App
Hier de mogelijkheid de app te downloaden
Mijn VBO
Mijn VBO is uw klantendossier. In dit dossier treft u alle relevante informatie over het verkooptraject van uw woning.
Button plaatsen die direct naar het inlogscherm van het klantenintranet gaat.
Acties
Momenteel zijn er geen acties. Houdt onze website en andere uitingen in de gaten voor nieuwe acties!
Woning van de maand
Holland Huis Makelaars | makelaars@holland-huis.nl | 079-3420261
Holland Huis Financiële Diensten | info@holland-huis.nl